Immobilien Cashflow maximieren: Legale Steuertricks

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Du möchtest in Immobilien investieren und den Cashflow deiner vermieteten Objekte maximieren? In diesem Beitrag enthüllen wir, wie du das erreichen kannst – und zwar legal und steueroptimiert. Wir zeigen dir, welche enormen Steuerersparnisse im Immobilienbereich möglich sind und warum diese im Vergleich zu anderen Einkunftsarten fast schon unfair wirken können.

Anhand eines konkreten Beispiels demonstrieren wir, was passiert, wenn du eine Immobilie ohne steuerliche Beratung kaufst und welche Optimierungsmöglichkeiten dir entgehen. Anschließend stellen wir dir denselben Fall noch einmal vor, diesmal jedoch mit cleveren Steuertricks, die deinen Cashflow deutlich steigern.

Hinweis: Die hier gezeigten Beispiele sind bewusst vereinfacht, um die grundlegenden Prinzipien zu verdeutlichen. Bei deiner konkreten Investition ist eine individuelle Beratung unerlässlich, um alle Details zu berücksichtigen und das volle Potenzial auszuschöpfen.

Ausgangssituation

Als Immobilieninvestor zahlst du einen Spitzensteuersatz von 45 % Einkommensteuer. Du möchtest eine Wohnung für 1 Million € kaufen, dazu kommen 100.000 € Kaufnebenkosten. Dein Eigenkapital beträgt 500.000 €, den Rest finanzierst du über ein Bankdarlehen in Höhe von 600.000 € zu einem Zinssatz von 3 % und einer Tilgung von 2 %.

Die Mieteinnahmen aus der Wohnung betragen 50.000 € pro Jahr. Um das Beispiel einfach zu halten, lassen wir Details wie nicht umlegbare Kosten, Wertsteigerung und Reparaturen außer Acht.

Bei der Berechnung des Immobilien-Cashflows gehe ich folgendermaßen vor:

1. Steuerberechnung: Zuerst wird die Steuerlast ermittelt.
2. Cashflow-Berechnung: Anschließend berechne ich den Cashflow, wobei die zuvor ermittelte Steuerlast direkt berücksichtigt wird. 

Was passiert beim Immobilienkauf ohne Beratung und Expertise?

Lass uns nun analysieren, wie sich der Immobilienkauf ohne vorherige Beratung auf Deine Steuerlast auswirkt.

Zuerst müssen wir die Abschreibung berechnen. Dafür benötigen wir die Anschaffungskosten, die in unserem Beispiel 1,1 Millionen € inklusive Nebenkosten betragen. Wichtig zu wissen: du kannst bei einer Immobilie nur den Gebäudeanteil abschreiben, nicht den Grundstücksanteil.

Steuerrechnung

Das Finanzamt könnte in unserem Fall beispielsweise festlegen, dass nur 40 % des Kaufpreises von 1,1 Millionen € auf das Gebäude entfallen und somit abschreibungsfähig sind. Das wären 440.000 €, die als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) dienen.

Die Abschreibung beträgt bei gebrauchten Wohnungen in der Regel 2 % pro Jahr. Bei unserer Bemessungsgrundlage von 440.000 € ergibt das eine jährliche Abschreibung von 8.800 €.

Bei einem angenommenen Steuersatz von 45 % ergibt sich daraus eine jährliche Steuerbelastung von 10.440 €.

Cashflow-Rechnung

Nachdem wir die Steuerlast ermittelt haben, werfen wir nun einen genaueren Blick auf die Cashflow-Rechnung. Diese zeigt dir, wie viel Geld dir deine Immobilie tatsächlich einbringt.

Ausgangspunkt unserer Cashflow-Berechnung ist der zuvor ermittelte steuerliche Gewinn von 23.200 €. Zu diesem Betrag müssen wir die Abschreibung von 8.800 € wieder hinzuaddieren. Warum? Weil die Abschreibung zwar steuerlich relevant ist, aber keinen tatsächlichen Geldabfluss darstellt.

Von diesem Betrag ziehen wir nun die jährliche Tilgung von 12.000 € ab (2 % des Darlehens) sowie die bereits berechnete Steuerlast von 10.440 €.

Nach Abzug aller Ausgaben erhalten wir einen jährlichen Cashflow von 9.560 €. Dieser Betrag repräsentiert den tatsächlichen Geldfluss, den deine Immobilie generiert.

Was passiert beim Immobilienkauf mit steuerlicher Optimierung und Tricks?

Betrachten wir nun, wie sich die Situation verändert, wenn du die Immobilie nicht als Privatperson, sondern über eine vermögensverwaltende GmbH erwirbst. Das kann beispielsweise deine bestehende Holding sein oder eine neu gegründete GmbH.

Dabei ist die Reihenfolge zu beachten: Zuerst gründest du die GmbH, dann kaufst du mit dieser die Immobilie. Entweder nutzt du dafür eine bereits vorhandene Holding oder gründest eine neue GmbH speziell für die Vermögensverwaltung.

In dieser GmbH dürfen nur bestimmte Tätigkeiten ausgeübt werden, wie zum Beispiel die Vermietung von Immobilien. Das bedeutet, du kannst die GmbH nutzen, um Deine Immobilieninvestments zu verwalten und gleichzeitig von steuerlichen Vorteilen zu profitieren.

Steueroptimierung mit der Vermögensverwaltenden GmbH

Beginnen wir mit der Steueroptimierung für unsere vermögensverwaltende GmbH. Der erste Trick besteht darin, den Gebäudeanteil am Kaufpreis im Kaufvertrag festzulegen. Erinnerst du Dich? Bei unserem Beispiel ohne Beratung waren es nur 40 %, die das Finanzamt anerkannt hat. Jetzt setzen wir diesen Anteil auf 75 %.

Durch diese Anpassung erhöht sich unsere Abschreibungsbemessungsgrundlage (AfA) auf 825.000 € (75 % von 1,1 Millionen €). Die jährliche Abschreibung (AfA) beträgt somit 16.500 € (2 % von 825.000 €). Dieser Steuertrick mag auf den ersten Blick unscheinbar wirken, zahlt sich aber über die gesamte Abschreibungsdauer von 50 Jahren aus.

Hinweis: Die Berechnung der Abschreibungsbemessungsgrundlage kann auf verschiedene Weisen erfolgen. Die Finanzamt-Methode ist oft nicht optimal. Lass Dich daher professionell beraten, um die für Dich beste Methode zu finden und im Kaufvertrag zu verankern.

Übrig bleibt die Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag, die in Deutschland aktuell 15,825 % beträgt. In unserem Beispiel ergibt das eine Steuerlast von 2.453 € pro Jahr.

Der zweite große Vorteil der vermögensverwaltenden GmbH ist die Möglichkeit, Gewerbesteuer zu sparen. Dank der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung entfällt die Gewerbesteuer für Grundstücksunternehmen, die ausschließlich Immobilien vermieten und Vermögen verwalten, komplett.

Cashflow-Berechnung in der Vermögensverwaltenden GmbH: Der Turbo für deine Rendite

Nachdem wir die Steuerlast der vv-GmbH optimiert haben, werfen wir nun einen Blick auf den Cashflow. Wir gehen dabei genauso vor wie bei der privaten Investition: Wir starten mit dem steuerlichen Gewinn und addieren die Abschreibung hinzu, da sie keinen tatsächlichen Geldabfluss darstellt.

Vergleichen wir diesen Cashflow mit dem der privaten Investition (9.560 €), sehen wir eine beeindruckende Steigerung von über 80 %. Das bedeutet, du hast jedes Jahr deutlich mehr Geld zur Verfügung, wenn du deine Immobilie über eine vv-GmbH erwirbst.

Gründe für den Cashflow Unterschied:

1. Geringere Steuerbelastung: In der vv-GmbH zahlst du nur etwa 15 % Steuern, während es bei einer privaten Investition 45 % sind.
2. Optimierte Abschreibung: Durch die geschickte Kaufpreisaufteilung im Vertrag konnten wir die Abschreibung maximieren und somit die Steuerlast weiter senken.

Weitere Steueroptimierungsmöglichkeiten bei Immobilieninvestments

Es gibt zahlreiche Strategien, um den Cashflow deines Immobilieninvestments zu optimieren. Eine der effektivsten ist der Einsatz einer vv-GmbH. 

Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)

Bei der Kaufpreisaufteilung können geringwertige Wirtschaftsgüter wie Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände berücksichtigt werden. Diese können im Jahr der Anschaffung sofort abgeschrieben werden, was zu einer zusätzlichen Steuerersparnis führt.

Optimierung der Gewerbesteuer

Es gibt verschiedene Wege, die Grunderwerbsteuer zu optimieren. Eine Option ist der Kauf der Immobilie als Privatperson, gefolgt von einer Renovierung und anschließender Übertragung in die vv-GmbH. So kannst du die Steuerbelastung minimieren und von den Vorteilen der GmbH profitieren.

10-Jahres-Strategie für Immobilien in der Vermögensverwaltenden GmbH

Eine zusätzliche lukrative Option besteht darin, eine Immobilie zunächst als Privatperson zu erwerben und über einen Zeitraum von zehn Jahren zu halten und zu renovieren. Während dieser Zeit kannst du die anfallenden Renovierungskosten steuerlich geltend machen. Nach Ablauf der zehn Jahre überträgst du die Immobilie in deine vermögensverwaltende GmbH und profitierst von den attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten in Höhe von 15 %.

Diese Strategie kombiniert die steuerlichen Vorteile des privaten Immobilienbesitzes mit den langfristigen Vorteilen einer vv-GmbH. Du nutzt die steuerlichen Absetzbarkeit der Renovierungskosten in der Anfangsphase und sicherst Dir anschließend die günstigen Abschreibungsmöglichkeiten der GmbH.

Fazit

Immobilieninvestments bieten attraktive Renditen, erfordern jedoch strategische Planung und Steueroptimierung. Eine vermögensverwaltende GmbH (vv-GmbH) kann Deine Steuerlast erheblich reduzieren und deinen Cashflow maximieren. Durch geschickte Vertragsgestaltung, Abschreibungsoptimierung und Nutzung steuerlicher Vorteile erzielst du eine deutlich höhere Rendite. Weitere Strategien wie die Abschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter oder die 10-Jahres-Strategie bieten zusätzliche Optimierungsmöglichkeiten. Lass dich professionell beraten, um dein volles Potenzial auszuschöpfen und langfristige Sicherheit sowie attraktive Renditen zu erzielen.

Wenn du dein Vermögen und dein Unternehmen steueroptimal mit allen legalen Tricks aufstellen willst, dann melde dich dazu einfach bei uns zum kostenlosen Erstgespräch.